Guide pratique des enchères

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours de séances ou d'audiences dites « des criées », dans l'enceinte des Tribunaux de Grande Instance (A Bourg en Bresse le mardi en début d’après-midi-Salle 4)après l'annonce par le Président de séance ou d'audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l'adjudicataire.

Comment est fixée la mise à prix ?

Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement basses. Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, la mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle.

Comment participer aux enchères ?

Au Tribunal, on ne peut enchérir que par ministère d'Avocat. Il convient donc d'en choisir un qui soit inscrit à l'Ordre de la juridiction concernée. Un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères autorisées sera alors établi à l'ordre de cet Avocat.

Comment devient-on adjudicataire ?

Celui qui a porté ou fait porter l'enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l'issue de la vente. Toutefois la vente n'est définitive qu'après un délai de de 10 jours réservé aux surenchères.

Comment surenchérir ?

Pendant le délai de surenchère, qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant dix pour-cent de plus que le montant de l'adjudication. Dans ce cas, le bien est remis en vente pour la nouvelle mise à prix.

Qu'est-ce qu'une folle enchère ?

Si l'adjudicataire s'avère incapable de payer le montant de l'adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L'adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu'il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant.

Comment payer le prix d'adjudication ?

Dans le cas d'une vente au Tribunal, le montant de l'adjudication doit être réglé dans les deux mois qui suivent la vente (trois mois pour les ventes dont le cahier des charges a été déposé avant le 1er janvier 2007). Passé ce délai (45 jours antérieurement) le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de ventes (ex cahier des charges). Si le paiement n'intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de "réitération des enchères" (ex folle enchère), au détriment de l'adjudicataire défaillant.

Comment s'effectue le transfert du titre de propriété ?

Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, l'Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L'entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l'adjudication. Il n'y a pas lieu d'établir un acte notarié.

Quel est le montant des frais annexes ?

Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, l'adjudicataire doit supporter les frais préalables de vente (frais d'huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l'importance du bien (ils sont vérifiés par le Magistrat et annoncés avant la vente)en général autour de 5000 euros, ainsi que les droits de mutation. À ces frais s'ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l'adjudication.

Au total les frais à la charge de l'adjudicataire représentent approximativement entre 12 et 15 pour-cent du montant de l'adjudication.

Attention ces frais doivent être payés immédiatement après le délai de dix jours sans possibilité d’attente de 2 mois.

En pratique  :

Avant de porter les enchères, vous devez nous remettre:

1.Un chèque de banque rédigé à l’ordre du bâtonnier de l’ordre des avocats  représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 €*.

2.Attention : Un autre chèque de banque rédigé à l’ordre du poursuivant sera rapidement à établir pour les frais. 

3 .Pour une personne physique, les justificatifs de son état civil et de sa situation matrimoniale, et pour une personne morale les justificatifs de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.

Un pouvoir pour enchérir jusqu’à une somme définie.*

Combien ça coûte une enchère immobilière publique ?

En cas d’adjudication, les frais et honoraires, en plus du prix principal, se décomposent de la façon suivante :

– Les frais préalables qui correspondent aux frais de procédure rendus nécessaires pour parvenir à la vente. Ils sont annoncés avant la vente et sont généralement compris entre 5.000 € et 10.000 € en fonction du bien immobilier.

– Les émoluments proportionnels au prix de la vente, l’émolument de vente, qui se calcule selon décret, comme suit (ajouter TVA 20% en sus)

Prix d’adjudication < 6500€:  8%

– de 6500€ à 17000€: ((prix – 6500) x 3.3% + 520€

– entre 17 000 et 60 000€: ((prix – 17 000) x 2.2%) + 866.50€

– Supérieur à 60 000€: ((prix – 60 000) x 1.65% )+ 1812.50€

– Le droit d’enregistrement : il s’agit des droits d’enregistrement du TRESOR PUBLIC, qui se calculent comme suit :

Marchands de bien : 0.70% du PP (prix principal de vente)+ 2.37% du droit d’enregistrement

Particuliers : 4.50% du prix+ 2.37% du droit d’enregistrement + taxe de 1.20% PP

– Les frais hypothèque (permettant la publication du titre de vente au Service de la Publicité foncière) 0.1% du prix de vente (+ 12€ de frais)

– Les honoraires de l’avocat 

NB : Le prix de vente doit être payé dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix.